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Ausmalen? Nicht ausmalen? Ausmalen?

Vom Gänseblümchenzupfen im Mietrecht. Ist eine vertragliche Verpflichtung des Mieters, den Mietgegenstand bei Rückstellung auszumalen, unwirksam? Die Rechtsprechung ist alles andere als eindeutig.

 

Nach Veröffentlichung der sog. Klauselentscheidungen des OGH (7 Ob 78/06f, 1 Ob 241/06g) jubilierten die Verbraucherschutzverbände und titulierten die Medien:  Der Mieter muss nicht ausmalen!  Dies, obwohl zur (vertraglich vereinbarten) Ausmalverpflichtung in diesen Entscheidungen konkret gar nichts ausgesagt wurde.

Die Strafe folgte auf dem Fuß!  In der Entscheidung 10 Ob 79/07a erklärte der OGH eine in einem Mietvertrag einzeln ausgehandelte Verpflichtung des Mieters, nach Vertragsende die Mietwohnung frisch ausgemalt zurückzustellen, für wirksam. Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1109 ABGB  sei dispositives Recht, abweichende vertragliche Regelungen seien daher zulässig. Dies gelte auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, sofern die zwingenden Vorschriften des MRG über die wechselseitigen Erhaltungspflichten, insbesondere § 3 MRG, nicht berührt seien. Zum Ausmalen sagen diese Regelungen aber eben nichts.

Nun ist wieder alles anders:  In der soeben veröffentlichten Entscheidung vom 18.9.2009, 6 Ob 104/09a erklärt der OGH eine Ausmalvereinbarung  in einem Mietvertrag zumindest im Vollanwendungsbereich des MRG für unwirksam, weil sie den Mieter gröblich benachteilige und nicht die wechselseitigen Hauptleistungen des Vertrages betreffe, daher  gem. § 879 Abs 3 ABGB nichtig sei.

Also muss der Mieter trotz entsprechender vertraglicher Vereinbarung bei Beendigung nicht ausmalen?

Vorsicht! Auch durch die nun veröffentlichte Entscheidung erfolgte alles andere als eine abschließende Klärung der Angelegenheit, zumal die Entscheidung in ihrer Begründung fragwürdig ist und mehr Fragen aufwirft, als sie beantwortet (Siehe auch die Glossen zur Entscheidung von Prader und Böhm in Immolex 2010, S 49f).

Ebenso, wie auch in der (praktisch sehr häufig auftretenden) Frage, wer die defekte Gastherme ersetzen muss, durch die bisherige Rechtsprechung mehr Verwirrung als Klarheit geschaffen wurde, bleibt auch das leidigeThema der Ausmalverpflichtung auf der „Klärungsagenda“ der Rechtsprechung. Bis dahin kann man als Mieter ja das Gänseblümchen befragen.

von Dr. Michael Gärtner