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Wohnungskäufer durch Contracting-Vertrag getäuscht!

OGH unterbindet den Versuch von Bauträgern, Wohnungskäufer dadurch zu täuschen, dass sie aufgrund der Kaufverträge im Glauben belassen werden, mit ihrem Fixpreis eine schlüsselfertige Anlage samt Heizungsanlage zu erwerben, wärend sie aufgrund des Contracting-Vertrages tatsächlich die Errichtungskosten der Heizung über den Grundpreis der Heizungsversorgung zusätzlich bezahlen müssen.

 

Unter Anlagen-Contracting – es gibt dafür eine Definition in der DIN-Norm 8930 – versteht man das Errichten oder Übernehmen und Betreiben einer Energieerzeugungsanlage durch einen Unternehmer, den sogenannten Contractor zur Nutzenergielieferung an Abnehmer auf der Basis von Langzeitverträgen. 

Ein Beispiel dafür wäre ein Betreiber einer zentralen Heizanlage, bspw eines Hackschnitzelwerkes, der die erzeugte Energie an umliegende Abnehmer wie Wohnhäuser, öffentliche Gebäude etc. liefert. Der Contractor finanziert die Energieerzeugungsanlage und sichert sich in seiner Investition durch langfristige Verträge mit den Abnehmern ab. Die Abnehmer zahlen in der Regel einen Grundpreis als Abgeltung für die getätigten Investitionen und einen Arbeitspreis als Abgeltung für die laufenden Kosten. 

Dieses Modell kann ökologisch und wirtschaftlich durchaus sinnvoll sein. Die Abnehmer ersparen sich die Investition in eine eigene Energieversorgungsanlage beziehungsweise erlangen durch diesen Vertrag eine Vorfinanzierung der Anlage. Gleichzeitig wird die Energieversorgung für eine Vielzahl von Abnehmern in aller Regel wirtschaftlich günstiger sein, als der Betrieb von vielen kleinen Energieversorgungsanlagen. So weit, so gut. 

Dieses Modell kann aber auch dadurch missbraucht werden, dass Käufer von Eigentumswohnungen insofern in die Irre geführt werden, als sie glauben, sich als Käufer einer Eigentumswohnung in einer neu errichteten Wohnungsanlage selbstverständlich in ein Gebäude mit bestehender Energieversorgung einzukaufen, während vom Bauträger in Wirklichkeit die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage nicht in den Kaufpreis einkalkuliert sind, sondern an den Contractor ausgelagert und den Käufern erst in der Folge über den Grundpreis verrechnet werden, wodurch die Wohnungen für den Käufer natürlich vordergründig billiger werden. 

Tatsächlich bezahlen die Wohnungskäufer aber in der Folge auf Basis eines bestehenden Contractingvertrages die Kosten der Errichtung der Energieversorgungsanlage zusätzlich zum Kaufpreis, weil sie über den Liefervertrag mit dem Contractor nicht nur die laufenden Energiekosten, sondern über den Grundpreis tatsächlich auch die Investition bezahlen müssen. Faktisch wird dadurch die Wohnung für die Käufer über die Laufzeit des Contractingvertrages teurer, als es aufgrund der in den Kaufverträgen ausgewiesenen Kaufpreise den Anschein hat. 

Der Oberste Gerichtshof hat nun in einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung (1 Ob 220/14f vom 23.12.2014) dieser Täuschung von Wohnungskäufern einen Riegel vorgeschoben: 

Was ist geschehen? 

Ein Bauträger in Tirol hat eine Wohnanlage neu errichtet. Den Käufern der Wohnungen wurden Fixpreise für die schlüsselfertige Wohnung einschließlich der Kosten der Aufschließung und der Grund und Baukosten zugesagt. In der Baubeschreibung wird eine vollautomatische Heizungsanlage erwähnt. Stichwortartig wird auch auf einen Contractingvertrag mit dem Energielieferanten hingewiesen. Vorgesehen ist in den Verträgen, dass der Wohnungseigentumsorganisator mit diesem Lieferanten einen Wärmelieferungsvertrag mit einer Laufzeit von 15 Jahren abschließt, welchen die Käufer zu übernehmen haben. Details zum Contractingvertrag wurden den Käufern nicht bekannt gegeben. 

Die Eigentümergemeinschaft hat sich in der Folge geweigert, in den Contracting Vertrag einzutreten und neben den eigentlichen Kosten der Energielieferung über den Grundpreis auch die Investitionskosten zu bezahlen. Der Bauträger, der den Vertrag mit dem Contractor abgeschlossen hatte und ihn auch erfüllen musste, hat darauf hin die Eigentümergemeinschaft auf Feststellung geklagt, dass sie in den Contractingvertrag eingetreten und daher zur Zahlung der vertragsgemäßen Leistungen verpflichtet sei. 

Mit diesem Klagebegehren ist der Wohnungseigentumsorganisator in allen 3 Instanzen gescheitert. 

Nach der vom Obersten Gerichtshof gebilligten Rechtsansicht des Berufungsgerichtes stellt der Contractingvertrag (in dieser konkreten Vertragsgestaltung) eine unbillige Beschränkung der Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungs- und Verfügungsrechte dar, weil sie durch diesen Vertrag verpflichtet wären, auf die Dauer von 15 Jahren ausschließlich vom Contracting-Partner Energie zu beziehen. Nach Auffassung des Obersten Gerichtshofes liegt darüber hinaus eine unbillige Beschränkung der Wohnungseigentümer schon darin, dass sie bei einer wirksamen Vertragsübernahme die Kosten der Herstellung der Heizungsanlage über den Grundpreis zusätzlich zum vereinbarten Fixpreis für die erworbenen Wohnungseigentumsobjekte bezahlen müsste, obwohl sie aufgrund der Kaufverträge davon ausgehen dürften, mit ihrem Kaufpreis Anteile an einer schlüsselfertigen Anlage einschließlich Heizungsversorgung zu erwerben. 

Der Wohnungseigentumsorganisator habe sich auf diese Weise einen unzulässigen Wettbewerbsvorteil verschafft, indem er den Käufern einen günstigeren Kaufpreis vorgetäuscht habe, als sie tatsächlich für die Anlage einschließlich Heizungsanlage letztlich zu bezahlen gehabt hätten hätten. 

In unserer Beratungspraxis sind uns bereits weitere Fälle bekannt geworden, in welchen Wohnungskäufer auf vergleichbare Weise über den Kaufpreis ihrer Eigentumswohnungen getäuscht wurden, wobei es in der konkreten vertraglichen Gestaltung natürlich Abweichungen zu dem der erwähnten Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt gibt. 

Sollten auch Sie sich in eine Wohnungseigentumsanlage eingekauft haben, in welcher die Energieversorgung über einen Contractor erfolgt, lohnt sich daher eine rechtliche Überprüfung, ob nicht allenfalls aufgrund dieser Täuschung Schadenersatz- und/oder Preisminderungs- und/oder Gewährleistungsansprüche gegen den Wohnungseigentums­organisator geltend gemacht werden können.

 

von Dr. Michael Gärtner