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Verteuerung von Grundstücksschenkungen

Anhebung der Eintragungsgebühr im Grundbuch geplant. Infolge Aufhebung der Bemessung der Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts durh den Verfassungsgerichtshof muss das Gerichtsgebührengesetz geändert werden. Für unentgeltliche Liegenschaftsübertragungen sollen die 1.1 % Eintragungsgebühren am Verkehrswert bemessen werden. Ausnahmen für Schenkungen im Familienverband sind geplant.

 

Vermutlich haben sie den Medien entnommen, dass der Verfassungsgerichtshof im September 2011 die Bindung der Eintragungsgebühr in das Grundbuch an die Bemessungsgrundlage des Grunderwerbsteuergesetzes für verfassungswidrig erklärt hat. Die entsprechende Bestimmung des Gerichtsgebührengesetzes tritt mit 31. Dezember 2012 außer Kraft. Betroffen davon sind alle Verbücherungen von unentgeltlichen Rechtsgeschäften (Grundstücksschenkungen) und gemischten Schenkungen, wie sie bei Übergaben im Famileinkreis häufig vorkomment.

Nun hat soeben das Justizministerium einen Entwurf für Änderungen im Gerichtsgebührengesetz und einigen weiteren Gesetzen vorgelegt, mit dem dieser Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes Rechnung getragen werden soll.

Kurz gefasst sieht der Entwurf vor, das bei unentgeltlichen Liegenschaftsübertragungen ab dem 1.1.2013  anstelle des dreifachen Einheitswertes der Verkehrswert der Liegenschaft, also der im Falle eines Verkaufes erzielbare Erlös, Bemessungsgrundlage für die Berechnung der gerichtlichen Eintragungsgebühr im Grundbuch (vor kurzem auf 1,1 % der Bemessungsgrundlage angehoben) sein soll.

Da die steuerlichen Einheitswerte zumeist im Vergleich zum Verkehrswert sehr niedrig sind, bedeutet dies im Ergebnis für unentgeltliche Liegenschaftsübertragungen eine je nach Verkehrswert unter Umständen erhebliche Verteuerung.

Der Entwurf sieht auch einen begünstigten Erwerb vor, unter anderem bei Übertragungen an Verwandte und Verschwägerte bei Vorliegen eines Wohnbedarfes. In diesen Fällen soll auch weiterhin der dreifache Einheitswert zugrunde gelegt werden, höchstens aber 40 % des Verkehrswertes. Dies kann in den seltenen Fällen, wenn die Einheitswerte im Vergleich zum Verkehrswert relativ hoch sind, auch eine Reduktion der anfallenden Eintragungsgebühr bedeuten.

Wegen der mit der Neuregelung gleichzeitig beabsichtigten Entkoppelung der Einhebung der Eintragungsgebühr von der Berechnung der Grunderwerbsteuer sind die Übergangsbestimmungen relativ kompliziert. Wesentlich ist, dass die neue Eintragungsgebühr (mit komplizierten Detailregelungen) gelten soll, wenn die Eintragung im Grundbuch ab dem 1.1.2013 erfolgt.

Um daher noch die bisherige günstigere Bemessungsgrundlage in Anspruch nehmen zu können, müssen (mit einigen Ausnahmen) nicht nur die Verträge heuer errichtet, sondern auch im Grundbuch noch heuer durchgeführt werden. Aufgrund der bei manchen Grundbuchsgerichten derzeit relativ langen Erledigungszeiten müssten daher die Gesuche deutlich vor dem 31.12.2012 eingereicht werden.

Für alle jene Klienten, die daran denken, in nächster Zeit Liegenschaften zu schenken oder gegen geringe Gegenleistungen zu übertragen, stellt sich daher nun die Frage, ob dieser Vorgang aufgrund der drohenden Verteuerung der Eintragungsgebühr allenfalls vorgezogen und noch heuer abgewickelt werden sollte.

Wir empfehlen daher allen Klienten, die davon betroffen sind, möglichst rasch ein Beratungsgespräch zu vereinbaren, damit gemeinsam abgeklärt werden kann, ob eine vorgezogene Übergabe bzw. Schenkung sinnvoll ist.

Selbstverständlich sollte die Steuerbelastung nicht der vorrangige Grund zur Durchführung derartiger Rechtsgeschäfte sein. Wenn eine solche Schenkung oder Übergabe aber ohnehin geplant ist, lohnt sich möglicherweise die sofortige Durchführung noch in diesem Jahr.

Wir weisen vorsichtshalber darauf hin, dass es sich bisher nur um einen Ministerialentwurf handelt und bis zur Beschlussfassung natürlich noch wesentliche Änderungen erfolgen können. Eine Neuregelung wird aber jedenfalls erfolgen müssen, da sonst aufgrund der Aufhebung der verfassungswidrigen Bestimmung jedenfalls der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage wäre.

Für ein Gespräch über die Sinnhaftigkeit einer allenfalls vorgezogenen Übergabe stehen wir gerne zur Verfügung.

von Dr. Michael Gärtner